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지난주에도 썼듯이 부동산을 공동명의로 하는 것은 중요한 절세 전략 중 하나다. 그러나 올해 개편된 지방세제, 즉 다시 높아진 취득·등록세 세율 때문에 공동명의가 세테크에 무조건 유리하다는 공식이 깨졌다. 부부 공동명의로 주택을 보유하던 사람이 추가로 주택을 취득할 경우 2주택으로 간주돼 취득·등록세 감면 규정을 적용받지 못하는데 올해부터 2주택자의 취득·등록세가 기존의 2%대에서 4%대로 대폭 올랐기 때문이다.
예를 들어 이두채 씨가 기존에 부인과 공동명의로 보유하고 있던 주택의 양도차익이 2억 원이라면 단독명의를 할 경우 양도세는 6000만 원가량 부과되고 공동명의일 경우에는 4200만 원 정도가 부과돼 공동명의가 1800만 원 이익이다. 반면 공동명의 주택을 그대로 보유한 채 전용 85㎡ 초과 9억 원짜리 주택을 취득하면 2주택자로 간주, 총 4.6%의 세금이 과세돼 취득·등록세는 4140만 원으로 크게 늘어난다. 취득·등록세 증가액 2160만 원이 양도세 감소액 1800만 원을 넘어 공동명의가 오히려 손해를 보는 셈이다.
◇따로 거주하고 있는 부모의 주민등록을 함께 해 놓은 경우에는 주택을 양도하기 전에 분리하라
부모와 자녀가 각각 주택을 하나씩 가지고 있으면서 농촌과 도시에 따로 살고 있으나 여러 사정으로 부모의 주민등록을 자녀의 주소로 옮겨 놓는 경우가 종종 있다. 이런 경우 부모 또는 자녀의 집 중 어느 하나를 팔게 되면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것에 해당돼 양도소득세가 부과된다.
일단 고지서가 발부되면 공식적인 불복절차를 거쳐 생계를 같이하지 않았음을 증명해야 하는데, 번거로울뿐더러 주민등록상 같이 거주한 것으로 되어 있는 것을 따로 거주했다고 입증한다는 게 쉬운 일도 아니다. 1세대 1주택 해당 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하므로 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 양도할 계획이라면 양도하기 전에 주민등록을 분리해 놓는 것이 좋다.
◇부득이한 사유가 있는 때에는 3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택 비과세 규정을 적용 받을 수 있지만…
서울 아파트에 2년간 거주해온 김건강 씨는 얼마 전 건강검진을 받았는데 고혈압이 있다는 결과가 나왔다. ‘건강을 잃으면 모든 것을 잃는 것’이라는 신념을 가진 김 씨는 만사 제쳐두고 요양을 하기 위해 강원도 태백으로 이사를 갔다. 1세대 1주택 비과세 적용을 받기 위해선 주택 보유기간이 3년 이상 2년 거주 요건을 충족해야 하나, 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 등의 경우 거주 및 보유기간의 예외를 인정한다는 이야기를 들은 김 씨는 기존 아파트를 팔았다. 그런데 나중에 세무서로부터 양도세 부과 고지서가 날아왔다. 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병 사유에 단순 고혈압은 해당되지 않는다는 이유에서였다.
1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양 또는 외국으로 이민을 가게 되는 등 부득이한 사유가 있는 경우에는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 않아도 혜택을 받을 수 있다. 그러나 김건강 씨 사례처럼 나중에 낭패를 당하지 않으려면 그 사유가 다음의 ‘보유기간 특례 요건’에 해당되는지 면밀히 파악해야 한다.
보유기간 특례 요건은
△당해 주택에서 1년 이상 거주할 것
△세대 전원이 다른 시·군으로 거주이전 할 것
△양도일 현재 부득이한 사유가 발생할 것
△부득이한 사유가 ‘교육법에 의한 학교에의 취학(유치원·초등학교·중학교는 제외), 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편, 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양’ 중 하나에 해당할 것 등이다. 이 경우에도 반드시 1년 이상을 거주한 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있다.
황재훈 서울지방국세청 조사관 hwang2020@nts.go.kr
