경실련은 서울에서 고가주택이 비교적 많은 5개 행정동 한남·이태원·성북·삼성·논현동 15개 고가주택의 2005년부터 2018년까지 공시지가와 공시가격을 비교분석한 결과를 7일 밝혔다. 사진=경제정의실천시민연합
경제정의실천시민연합은 서울에서 고가주택이 비교적 많은 5개 행정동 한남·이태원·성북·삼성·논현동 15개 고가주택의 2005년부터 2018년까지 공시지가와 공시가격을 비교분석한 결과를 7일 밝혔다.
공시지가는 땅값이며 공시가격은 주택의 땅과 건물을 통합 평가한 ‘집값’으로 2005년부터 공시되고 있다.
공시가격 제도가 도입되기 이전까지는 모든 부동산에 대해 정부가 정한 공시지가(땅값)와 건물가액을 합한 가격을 세금부과 기준으로 적용해 왔다. 하지만 낮은 시세반영률, 집값 폭등에 따른 불로소득 사유화 등의 문제가 지속되자 해결을 위해 정확한 시세를 반영하겠다며 통합 평가방식의 ‘공시가격’ 제도가 도입됐다.
분석 결과 15개 고가단독 주택은 공시가격 도입 초기 2년을 제외하고 매년 공시가격(땅+건물)이 공시지가(땅값)보다 낮았다. 12년간 땅값보다 평균 7%, 최고 12%까지 낮았다. 고가주택의 건물가격을 12년 동안 ‘0원’ 보다 낮게 책정한 것이다. 연도별로는 2010년이 12%로 가장 낮다. 땅값이 가장 비싼 한남·이태원동은 공시지가 대비 공시가격 비율이 14년 평균 90%로 약 10% 정도 낮았다.
2005년 이전 방식처럼 공시지가와 건물가액을 합친 집값과 현행 공시가격을 비교하면 평균 84%로 현행 공시가격이 16% 더 낮다. 아파트처럼 시세의 70%를 반영한 집값을 산출해보면 현행 공시가격이 64%로 집값보다 36% 더 낮다. 결과적으로 정부가 보유세를 강화해서 폭등하던 부동산값 잡겠다고 도입한 공시가격 제도가 오히려 고가단독주택의 보유세를 낮춰줬다는 게 경실련 지적이다.
현 공시가격 기준 15개 주택의 한 채당 보유세 누계액은 14년간 4.5억원이다. 하지만 이전처럼 공시지가와 건물가액의 합계로 집값을 산출 후 보유세를 부과했다면 14년 누계액은 5.7억원이다. 결과적으로 공시가격 도입으로 이전 기준보다 세액이 1.2억원, 21%가 줄었다. 아파트처럼 시세의 70%로 부과될 경우 한 채당 보유세 누계액은 8.3억원이다. 경실련은 고가단독 소유자들이 아파트소유자 보다 14년간 매년 3,000만원씩 14년간 3.7억원(45%)을 덜 냈다고 밝혔다.
경실련은 엉터리 공시가격으로 인해 지난 14년간 거두지 못한 세액이 70조원임을 알렸다. 이번에 분석한 고가주택에서도 매년 평균 3000만원(14년 누계 3.7억원)씩 세금 특혜가 발생한 것으로 추정된다. 그러나 엉터리 공시제도에 기인한 문제점에 대해서는 어느 누구도 책임을 묻지 않고 있다고 지적했다.
공시가격제도를 도입한 이후 아파트 공시가격은 시세의 70% 이상 반영했다. 하지만 땅값인 공시지가를 시세의 30~40%대로 대폭 낮추어 발표해 고가주택의 보유세는 2005년 제도 도입 이전보다 21%, 아파트 보유자들보다는 45% 낮아졌다. 여기에 더해 공시가격은 공시지가인 땅값보다 평균 7% 최고 12% 더욱더 낮게 가격을 결정했다.
경실련은 이런 비상식적인 보유세 정책으로 집값 폭등으로 이어졌다고 지적했다. 2000년 평균 20억원이던 고가주택은 2004년 30억원이 됐고, 지난해 평균 80억으로 2000년 대비 4배 폭등했다. 고가단독주택의 공시가격이 시세의 40%(참여연대 조사결과는 35%) 수준임을 감안하면 현재 고가단독주택의 평균 시세는 200억으로 2000년 대비 10배가 폭등한 셈이다.
경실련 관계자는 “정부는 표준지, 표준주택 공시가격을 찔끔 인상하는 시늉만 내지 말고, 근본적인 공시제도 개선안을 마련해야 한다”며 “감사원은 공시가격 조사부터 가격 결정까지 전 과정에서 발생한 문제점을 철저하게 감사해야 한다”고 강조했다.
장익창 기자 sanbada@ilyo.co.kr
