정부가 다주택자만 혜택을 누린다며 민간임대사업자 제도를 사실상 폐지하기로 했고, 전월세 신고제까지 시행되면서 주택임대시장도 위축되고 있다. 이와 반대로 정부와 여당이 논의 중인 1세대 1주택자 보유 부담 축소와 실수요자 대출규제 완화 등은 주택 수요를 더욱 자극하는 요소가 되고 있다. 수급만 고려하면 올 연말 또는 내년 초 한국은행의 기준금리 인상 이전까지는 집값 상승세가 계속될 것으로 보인다.
6월부터 집을 팔 때 양도소득세 최고세율이 75%로 올랐다. 1년 미만 보유 주택의 양도세율이 40%에서 70%로 무거워진다. 1년 이상 2년 미만 주택의 세율도 기본세율(6∼45%)에서 60%로 상향된다. 규제지역 내 다주택자 양도세율은 중과세율이 10%포인트(p)씩 올랐다. 2주택자는 기본세율 20%p, 3주택자는 30%p를 추가한다. 양도세 최고세율은 2주택자가 65%, 3주택자가 75%로 10%p 높아졌다.
임대사업자에 대한 혜택이 과도하다는 지적에 따라 검토됐던 종합부동산세 합산 배제 등의 세제 혜택은 일단 의무임대 기간까지는 인정해 주는 쪽으로 방향을 잡았다. 종부세 부담 때문에 더 큰 양도세 혜택을 포기하고 등록임대를 자진말소 할 가능성은 적다. 등록임대주택이 매물로 나올 가능성이 낮아진 셈이다.
6월부터 종부세율은 일반세율이 0.5~2.7%에서 0.6∼3.0%로, 조정대상지역 2주택자나 3주택자 이상에 적용되는 세율은 0.6∼3.2%에서 1.2∼6.0%로 강화됐다. 법인에는 6% 단일세율이 적용된다. 더불어민주당은 1세대 1주택자의 세 부담을 낮춰주는 쪽으로 법 개정을 검토하고 있다. 재산세 감면 상한선을 기존 공시가 6억 원에서 9억 원으로 높이는 방안이 유력하다.
하지만 보유세 부담으로 살고 있는 집을 파는 경우는 거의 없다. 집값에 미치는 영향은 제한적이다. 정부가 청년과 무주택자 등에 대한 대출규제를 일부 완화한 것은 오히려 매수세를 강화시킬 재료다. 여권에서 종부세 부과 기준을 공시지가 상위 2%로 변경하는 방안을 논의하는데, 현실화된다면 집값 상승 요인이다.
지난 6월 1일 KB국민은행에 따르면 5월 서울 ‘KB부동산매매가격전망지수’는 111.5로 전월(103.6)보다 7.9p 높아졌다. 이 지수는 KB국민은행 회원 중개업소를 상대로 조사하는데, 0~200 범위에서 100 이상이면 집값에 대해 ‘상승’을 전망한 사람이 ‘하락’을 예상한 사람보다 많다는 뜻이다.
또 다른 집값 선행지표인 경매 낙찰가율도 역대 최고 수준으로 올랐다. 지지옥션에 따르면 5월 서울 아파트 경매 낙찰가율은 115.9%로 전월(113.8%)보다 2.1%p 오르면서 세 달 연속 역대 최고 낙찰가율을 경신했다. 주택 수요자 움직임을 판단할 수 있는 또 다른 지표인 수도권 ‘준공후 미분양’은 4월 기준 873가구로 전월(943가구)보다 7.4%(70가구)나 감소했다. 역대 최저다.
#임대등록 물량, 내년? 2026년?
민간임대주택 사업자 임대 방식은 당초 4년, 8년 두 가지다. 보유세와 양도세 혜택이 큰 것은 8년짜리다. 다만 2018년 1~3월 등록 분에 대해서는 4년짜리도 한시적으로 적용해줬다. 이때 등록한 숫자가 약 4만 3000가구다. 2018년 4월 이후 등록분은 의무임대기간이 2026년부터 끝난다. 임대의무기간을 모두 충족한 자동말소는 현재 양도세 중과를 무기한 면제받는다. 임대의무기간을 절반 이상 채운 자진말소는 1년 안에 팔면 양도세 중과를 피할 수 있다.
여당은 양도세 중과 배제 혜택을 등록말소 후 6개월간만 제공하는 방안을 논의 중이다. 현실화된다면 7년 6개월~8년 사이 자진말소가 가장 유리하다. 산술적으로 따지면 임대주택의 대규모 매물은 나오는 시기는 빨라야 2025년 하반기부터일 가능성이 크다.
KB국민은행 리브부동산의 통계에 따르면 5월 넷째 주 전국 전세수급지수는 171.4를 기록하는 등 상승세를 유지하고 있다. 이 지수가 200에 가까울수록 전세 공급이 부족하다는 의미다. 오피스텔 전세 가격도 함께 상승하고 있다. 수요가 높은 강남, 여의도 등에서는 전세가격이 매매가격보다 높은 역전세 현상도 발생했다.
최열희 언론인
