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서울 성동구 금호동의 단독주택에 살던 김 과장은 자신의 집 주변이 재개발되어 아파트 조합원 입주권을 부여받았다. 공사가 진행되는 동안 역삼동에 새로운 아파트를 3억 원에 취득하여 1년 2개월 거주했을 때쯤 금호동 재개발 아파트가 완공되자 그는 기존 역삼동 아파트를 5억 원에 팔고 완공된 아파트로 입주하려 한다.
김 과장은 자신의 상식으로 1세대 1주택 비과세를 받기 위해선 서울지역의 경우 2년 이상 거주, 3년 이상 보유 요건을 충족하여야만 하는데, 자신의 경우 1년 2개월만 역삼동에 거주 및 보유하였으므로 양도세를 내야 할 듯했다. 김 과장의 생각이 맞을까.
결론부터 말하자면 김 과장의 역삼동 아파트 양도는 1세대 1주택 비과세 요건에 해당한다. 재개발·재건축 주택의 경우 기존 1세대 1주택자의 주택이 입주권으로 전환되어 재개발·재건축 사업시행기간 중 주거용으로 취득한 주택(대체주택)을 양도할 때 다음의 요건을 모두 충족하는 경우 양도세는 부과되지 않는다.
△사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주 △재개발·재건축 주택 완공 전 또는 완공 후 2년 이내에 대체주택 양도 △재개발·재건축주택 완공 후 2년 이내 재개발·재건축 주택으로 세대 전원이 이사하고 1년 이상 거주(다만 취학, 근무상 형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능).
◇주택 두 채 보유 중 한 채가 재건축 중이면 1세대 1주택에 해당할까?
이 차장은 서울 송파구와 도봉구에 각각 1채의 아파트를 보유하고 있으며 현재 송파구에 살고 있다. 한편 도봉구 아파트는 올해 말 준공 예정으로 2008년 재건축이 시행되면서 지금 현재 공사 중이다. 따라서 이 차장은 현재 자신이 보유하고 있는 실물 주택은 송파구 1채뿐이므로 도봉구 재건축 아파트가 완공되기 전에 1세대 1주택 비과세 요건에 해당될 것이라 생각하고 완공 전까지 송파구 아파트를 팔려고 한다. 과연 이 차장의 절세전략이 맞는 것일까.
결론부터 말하자면 틀렸다. 현재 재건축 또는 재개발 입주권은 주택으로 간주되기 때문에 도봉구 아파트 입주권도 하나의 주택으로 보므로 이 차장은 1세대 2주택으로 간주된다. 이는 도봉구 아파트처럼 멸실되어 거주할 수 없음에도 불구하고, 재건축 아파트가 집값 상승을 주도한다는 이유로 인해 규제의 일환으로 마련된 대책이다.
단 주의할 점은 재건축 또는 재개발 입주권이라고 해서 모두 주택으로 보지는 않는다는 것이다. 주택으로 간주하는 입주권은 기존 보유주택이 2006년 1월 1일 이후에 관리처분계획 인가되었거나, 2006년 전에 인가되었더라도 2006년 1년 1일 이후 새로 취득한 경우만 해당한다. 따라서 기존 주택이 2006년 전에 이미 관리처분계획이 인가되어 보유 중인 입주권이거나 2006년 전에 입주권을 취득하였다면 이는 주택으로 간주되지 않는다.
황재훈 서울지방국세청 조사관 hwang2020@nts.go.kr
