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| ▲ 최근 투자처를 찾고 있던 부동자금들이 서울 강남 3구의 부동산에 투자되면서 재건축 아파트들을 중심으로 집값이 오르고 있다. 사진은 서울 잠실의 한 재건축 단지. 연합뉴스 | ||
요즘 재테크에 관심이 있는 사람들이라면 누구나 고민하고 있는 문제들이다. 부동산이 인플레이션을 피하는 수단으로는 최고라는 점에서는 이견이 없지만 그 외에 얼마나 이익을 남길 수 있느냐에는 차이가 있기 때문이다. 특히 지난해 금융위기가 미국의 서브프라임모기지(비우량주택담보대출) 사태 때문에 발생하면서 전 세계 부동산 가격이 떨어진 만큼, 그 차익을 노릴 수도 있지 않겠느냐는 기대가 최근 커진 것도 부동산에 대한 관심을 더욱 부추기는 요인이 되고 있다.
국내 부동산 관련 기사를 보면 부동산 가격이 가파르게 오를 것이라는 것과 상승세가 완만할 것이라는 평가가 엇갈린다. 투자자로서는 헷갈릴 수밖에 없다. 이런 상황에서 전 세계 경제 전문가들이 포진해 있는 국제통화기금(IMF)이 바라보는 우리나라 부동산 가격 전망을 살펴보는 것도 적잖이 참고가 될 듯하다.
IMF는 최근 ‘세계경제전망 수정본’을 내놓았는데 금융위기 상황을 반영해 세계 각국의 부동산 가격 변화와 향후 가격 흐름을 전망하는 내용을 포함시켰다. 이 보고서에 따르면 올해 4분기 경제협력개발기구(OECD) 30개국의 전년 동기대비 주택 가격 변화율을 조사한 결과 우리나라 주택가격은 단 1% 떨어지는 데 그쳤다. 라트비아는 무려 58.41%나 떨어졌고, 에스토니아와 아랍에미리트연합(UAE)이 각각 36.79%와 35.31% 떨어진 것에 비하면 거의 변화가 없었던 셈이다.
전 세계를 금융위기에 몰아넣었던 미국은 7.19%, 금융위기 충격이 컸던 영국이 20.2% 하락한 점과 비교해도 큰 차이다. 가격 하락의 폭이 적었다는 것은 그만큼 향후에 올라갈 여지도 적다는 것을 의미한다.
하지만 이것은 각국의 부동산 공급이나 가격 사이클과도 차이가 있어 나중에 부동산 가격 변화가 다르게 나올 수 있다. IMF도 이 점을 고려해서 좀 더 복잡한 자료를 이용해 가격 변화 예상치도 함께 내놓았다. OECD 30개국 중에서 한국을 포함한 18개 국가의 1970년∼2008년까지 부동산 가격 상승과 공급량 등을 이용해 계산한 부동산 가격(계량경제학 모델)과 현재 부동산 가격의 차이(Gap)를 비교한 것이다.
이에 따르면 우리나라의 계량경제학 모델과 주택가격 차이는 1.29%에 불과했다. 아일랜드는 이 차이가 14.34%에 달해 가장 컸고, 이탈리아(12.97%), 영국(12.67%), 프랑스(12.05%), 스페인(11.47%), 호주(11.12%) 등도 10%가 넘었다. 인근 일본의 경우 차이가 8.58%였고, 금융위기로 부동산 가격이 폭락한 미국은 5.50%였다. 이러한 여러 가지 자료를 근거로 IMF는 보고서에서 ‘한국은 주택 가격의 변화가 적을 것(small)으로 예상되는 국가’라고 결론을 내렸다.
이처럼 IMF가 국내 부동산 가격의 변화 폭이 적을 것이라고 지적했는데 우리 눈에는 부동산 가격이 천정부지로 오르는 것처럼 보이기도 한다. 이 같은 차이는 왜 발생할까. 물론 IMF가 ‘부동산에 목숨을 거는’ 우리 국민의 특수성을 간과했을 수도 있다. 하지만 국내 전문가들의 이야기를 들어보면 실제 부동산 가격 변화는 그리 크지 않다는 것을 알 수 있다.
부동산 전문가들은 최근 부동산 가격이 들썩이는 것은 강남 등 버블세븐 지역 때문이라고 지적한다. 강남 등 버블세븐 지역의 아파트 가격이 지난해 큰 폭으로 떨어졌는데 올해 들어 10% 이상 오르자 마치 크게 오른 것처럼 보이는 ‘착시현상’을 가져오고 있다는 것이다.
한 부동산 컨설팅업체 대표는 “마치 강남의 아파트 가격이 큰 폭으로 뛴 것처럼 보이지만 지난해 공급량 과잉과 금융위기 등으로 50% 가까이 떨어진 곳도 있을 정도로 가격 하락 폭이 컸다”면서 “지금 부동산 가격 상승은 지난해 낙폭을 만회하고 있는 것이다. 전국적으로는 집값은 금융위기 때나 지금이나 거의 변화가 없다”고 귀띔했다. 정부가 최근 각종 부동산 규제를 강남 등에만 집중하는 것도 같은 인식을 바탕에 두고 있기 때문이다.
이준석 언론인
